ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΜΕ ΑΠΛΟΓΡΑΦΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ: Ενδιαφέροντα θέματα

ΠΩΛΗΣΗ ΗΜΙΤΕΛΟΥΣ ΜΕ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗΣ ΤΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΑΠΟ ΤΟΝ ΕΡΓΟΛΑΒΟ-ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΗ

Οικοδομική επιχείρηση πώλησε ένα ΗΜΙΤΕΛΕΣ διαμέρισμα με οριστικό συμβόλαιο στο φορολογικό έτος 2015. Το διαμέρισμα αυτό αποπερατώθηκε τον Μάϊο του 2016.

Σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1042/16-3-2016 παρ. 6 περ. V  στο φορολογικό έτος 2015 δεν θα δηλώσουμε έσοδα από το συμβόλαιο αυτό.

Στο φορολογικό έτος 2016 θα δηλώσουμε το, ολοκληρωμένο, κόστος κατασκευής και το έσοδο που αναφέρεται στην σύμβαση μεταβίβασης (όχι την αντικειμενική αξία).

 

 

ΤΟ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ ΑΝΤΙΤΙΜΟ ΚΑΙ ΟΧΙ Η ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ, ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΕΣΟΔΟ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ως έσοδο από την πώληση ακινήτων προκειμένου για τον προσδιορισμό των φορολογητέων αποτελεσμάτων λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό αντίτιμο που αναγράφεται στη σύμβαση μεταβίβασης και όχι η αντικειμενική αξία αυτών

ΔΕΑΦ Β 1083058 ΕΞ2015/18-6-2015 έγγραφoτου Υ.Οικονομικών

Πολ.1042/16-3-2016  παρ. 6  περ.Vδεύτερο εδάφιο

 

ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΕΞΩ ΣΤΟ (ΑΦΑΙΡΟΥΜΕΝΟ) ΚΟΣΤΟΣ ΜΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ 

Για πωλήσεις ακινήτων από 1.1.2014 (ισχύς ν.4172/2013) και μετά, των οποίων η άδεια οικοδομής εκδόθηκε από 1.1.2006 και μετά, για να εξαχθεί ορθό λογιστικό αποτέλεσμα, σύμφωνα και με την ΠΟΛ.1097/28.4.2015, λαμβάνονται υπόψη οι καταχωρηθείσες δαπάνες που αφορούν τα πωληθέντα ακίνητα, έστω και αν αυτές πραγματοποιήθηκαν και καταχωρήθηκαν σε προηγούμενο φορολογικό έτος, δηλαδή στο έτος ή στα έτη κατασκευής. Ειδικότερα, οι δαπάνες ανέγερσης (κόστος), που πραγματοποιήθηκαν από την έκδοση της άδειας και μέχρι την πώληση ανεξάρτητα εάν πραγματοποιήθηκαν πριν ή μετά την 31.12.2013, για τις οικοδομές που πωλήθηκαν εντός του έτους 2015 λαμβάνονται υπόψη στον προσδιορισμό του αποτελέσματος από πωλήσεις οικοδομών του έτους.

Για τις οικοδομικές επιχειρήσεις ανέγερσης και πώλησης οικοδομών που προσδιορίζουν τα κέρδη τους λογιστικά με βάση τις διατάξεις του ν.4172/2013, είτε υποχρεούνται σε σύνταξη απογραφής, είτε συντάσσουν προαιρετικά απογραφή, είτε υπολογίζουν κόστος πωληθέντων χωρίς αρχικό και τελικό απόθεμα έτους (μη υπόχρεοι σε απογραφή), αρχικά το κόστος ανέγερσης από 1.1.2014 (έναρξη λογιστικού προσδιορισμού), όπως αυτό προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό του αποτελέσματος (κέρδος/ζημία) διαμέσου του υπολογισμού του κόστους πωληθέντων. Ωστόσο, το αποτέλεσμα κάθε φορολογικού έτους (κέρδος ή ζημία) προκύπτει από την αντιστοίχιση του πραγματοποιηθέντος κόστους ανέγερσης του τμήματος της οικοδομής που έχει ανεγερθεί μέχρι και το τέλος του έτους και πωληθεί μέσα σ’ αυτό.

Το μικτό (λογιστικό) αποτέλεσμα του φορολογικού έτους προσδιορίζεται από το τμήμα που αναλογεί στο πραγματοποιούμενο μέχρι το τέλος του ίδιου έτους αντίστοιχο κόστος ανέγερσης του πωληθέντος κτιρίου ή τμήματός του. Το κόστος ανέγερσης που αφορά οικοδομές που τελικώς δεν θα πωληθούν μέσα στο κρινόμενο φορολογικό έτος, δεν επηρεάζει το αποτέλεσμα αυτού. Ειδικότερα, το κόστος ανέγερσης-κατασκευής αυτών (μη πωληθέντων), που παρακολουθείται ως «παραγωγή σε εξέλιξη», δεν θα συμπεριληφθεί στον υπολογισμό του κόστους πωληθέντων και κατά συνέπεια δεν επηρεάζει το αποτέλεσμα του φορολογικού έτους που πραγματοποιήθηκε, αλλά θα ληφθεί υπόψη μεταγενέστερα, στο έτος της πώλησης της οικοδομής. Επιπλέον, για τον προσδιορισμό του κόστους πωληθέντων θα ληφθούν υπόψη τα αποθέματα αρχής και τέλους του υπόψη φορολογικού έτους, με αποτίμηση των ημιτελών καθώς και αποπερατωμένων κτισμάτων ή μηδενικά αποθέματα κατά περίπτωση.

Με την πιο πάνω διαδικασία προσδιορισμού του αποτελέσματος, θα υπάρξει τελικώς, με τη σταδιακή πώληση ολόκληρης της οικοδομής, πλήρης αντιστοίχιση – συσχέτιση του συνολικού κόστους ανέγερσης της οικοδομής με το συνολικό έσοδο. Τα παραπάνω εφαρμόζονται ανεξάρτητα αν τηρούνται απλογραφικά ή διπλογραφικά βιβλία.

Επίσης, τα ανωτέρω εφαρμόζονται και για τον προσδιορισμό αποτελέσματος οικοδομικής επιχείρησης από την πώληση ημιτελών οικοδομών, όπου το κόστος αποπεράτωσης βαρύνει τον αγοραστή.

 

ΠΟΛ.1042/16-3-2016

 

ΟΙ ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΠΡΙΝ ή ΜΕΤΑ ΤΗΝ 1/1/2014 ΟΤΑΝ Η  ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ ΕΧΕΙ ΕΚΔΟΘΕΙ ΠΡΙΝ ΤΗΝ 1/1/2006 

Όταν η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν την 1/1/2006, οι πωλήσεις των διαμερισμάτων θα φορολογηθούν τεκμαρτά (20%) με το άρθρο 34 του Ν. 2238/1994 και όχι με τίς γενικές διατάξεις (έσοδα μείον έξοδα) . Επίσης διευκρινίζεται ότι αυτός ο τρόπος φορολόγησης ανεξάρτητα εάν οι πωλήσεις πραγματοποιηθούν πριν ή μετά την 1.1.2014, και χωρίς υποχρέωση διενέργειας απογραφής

 

ΓΙΝΕΤΑΙ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ ΚΟΣΤΟΥΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΣΗ ΤΗΣ ΑΝΕΓΕΡΣΗΣ ΜΙΑΣΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ ;

Όχι. Στην περίπτωση που η περίοδος της ανέγερσης μιας οικοδομής διαρκεί περισσότερο από ένα χρόνο,  τότε οι πωλήσεις του κάθε έτους αντιμετωπίζονται σύμφωνα με την νομοθεσία δηλαδή:

• Mε την τεκμαρτή φορολόγηση 20% ……… ΤΟ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΜΕΝΟ ΚΑΘΕ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΕΤΟΣ ή

• Με τίς γενικές διατάξεις (έσοδα μείον έξοδα) ΤΟ ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΜΕΝΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΕΤΟΣ

 

Μετά το τέλος της κατασκευής δεν γίνεται περαιτέρω εκκαθάριση

 

ΕΝΑ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ :

 

ΔΕΔΟΜΕΝΑ :

v  ΑΠΛΟΓΡΑΦΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ

v  OIKΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ :   20-1-2013

v  ΠΩΛΗΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ  10-12-2013

v  ΠΩΛΗΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣΝ 20-6-2015

v  Πωληση ΤΡΙΩΝ  (ΤΕΛΕΥΤΑΙΩΝ) ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ  10-7-2016

 

ΔΕΔΟΜΕΝΑ :

v  ΠΩΛΗΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΤΟ 2013 :  ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΤΕΚΜΑΡΤΑ 20%

v  ΠΩΛΗΣΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ ΤΟ 2015 :  ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΜΕ ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ (ΕΣΟΔΑ-ΕΞΟΔΑ)

v  ΠΩΛΗΣΗ ΤΕΛΕΥΤΑΙΩΝ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΤΟ 2016 :  ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ ΜΕ ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ (ΕΣΟΔΑ-ΕΞΟΔΑ)

v  ΔΕΝ ΘΑ ΓΙΝΕΙ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΗ